住宅ローンの審査基準は 「人的審査」と「物的審査」 の2つに大別できます。

「人的審査」では、借入(住宅ローン)を申し込む「人」に対する審査で、勤務状況、年収、借金の有無、健康状態などを調べで、数千万円にもおよぶ住宅ローンの返済を、最後まで担えるかどうかの審査をします。

「物的審査」では、融資の際の担保として銀行が抵当権を設定する「不動産」について調べることで、申込人が返済不能になった場合、抵当権を実行することで融資金の回収ができるか否かを審査します。

「人的審査」・・・住宅ローンを借りる人の審査

主な審査基準は以下の通り

申し込み時年齢 20歳以上、定期的な収入がある人。
勤務先 会社の規模等。親族企業に勤めている場合は、会社も審査の対象とされ、決算書が必要書類に指定されるケースもある。
完済時年齢 80歳までとしているのが平均的
業種 安定職種か不安定職種(または危険職種)か審査。
雇用形態 給与のみか、歩合給制かを審査。会社勤めでも、源泉徴収票が出ない場合は、自営業者として審査される。 会社役員(経営者)も自営業者としてみなされ、本人のみならず、会社の経営状況も審査対象。
勤続年数 原則は3年以上。同業種での転職は審査のうえで甘く見てくれることもある。自己都合退社の場合は厳しくなる。
年収

返済能力がどの程度あるのかを審査。原則としては年収200万円以上だが、年収によって返済可能負担率が異なる。
年収ごとの返済可能負担率は以下の通り

・年収300万円未満 返済比率25%以内
・年収400万円未満 返済比率30%以内
・年収400万円以上 返済比率35%以内

資産状況(預金等) 頭金や諸費用に充てるための自己資金がどの程度あるのかを審査。
借入状況 クレジットカード・消費者金融でのキャッシングや、自動車ローンなどを審査。
社会保険の加入状況 退職後の返済能力を審査。原則として社会保険(国民年金)へ加入 が必要。
健康状態 団体信用生命保険への加入が出来ることが貸し出し要件になるので、告知扱いの生命保険加入審査がある。

「人的審査」・・・住宅ローンを使って買う住宅の審査(物的審査)

主な審査基準は以下の通り

建築基準法 現行の建築基準法に適合しているかどうか。中古住宅の場合は、建ぺい率や容積率で違反していても、銀行の規定にある許容範囲内であれば融資される場合もある。
経過年数 中古住宅を購入するための住宅ローンの場合は、銀行の定める耐用年数から、経過年数を差し引いた残存年数が融資の返済期間の上限となる。
土地の権利 「所有権」と「借地」で、融資可能額の審査をする際の担保掛目が変わる。「借地」の場合は融資を行わない銀行もある。
価格 購入価格が市場価格と比べて妥当なものかどうか。オーバーローン(=住宅価格を超える額の融資)を申し込みを防ぐため。

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